Công ty CP PT BĐS Phát Đạt: Đầu tư đất hay cổ phiếu bất động sản?

Những ngày qua, cổ phiếu BĐS vẫn được ghi nhận là có tính hấp dẫn cao, có vai trò dẫn dắt thị trường chứng khoán. Nhân dịp cổ phiếu Phát đạt (PDR) chào sàn ngày 30/7, chúng tôi đã trao đổi với ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt để hiểu rõ hơn về tiềm năng của cổ phiếu này.

Ông Nguyễn Văn Đạt nhận quyết định niêm yết giao dịch chính thức cổ phiếu của Công ty cổ phần phát triển Bất Động Sản Phát Đạt

*Có thể nói, từ nhiều tháng nay, niềm tin của phần đông nhà đầu tư (NĐT) vẫn chưa quay trở lại với thị trường BĐS. Vậy cơ sở nào giúp Phát Đạt tự tin lên sàn vào thời điểm này?

– Chúng tôi nhận thấy, đây là thời điểm “vàng” để niêm yết cổ phiếu, nhằm thực hiện cho lộ trình phát triển của mình. Sau giai đoạn tích lũy, lợi nhuận của Phát Đạt bắt đầu tăng cao và năm sau luôn cao hơn năm trước. Việc niêm yếu trên thị trường chứng khoán của chúng tôi có nhiều mục đích, thứ nhất là chứng tỏ doanh nghiệp làm ăn hiệu quả, thứ hai là tăng uy tín lên tầm cao mới, môi trường làm việc chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Ông Nguyễn Văn Đạt nhận quyết định niêm yết giao dịch chính thức cổ phiếu của Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt

*Ông hy vọng giá cổ phiếu Phát Đạt sẽ được đón nhận như thế nào sau khi chào sàn?

– Sau 6 năm hình thành và phát triển, Công ty Phát Đạt đã có những bước tiến vững chắc và khẳng định thương hiệu trên thị trường BĐS. Phát Đạt hiện là chủ đầu tư BĐS có số lượng ăn hộ cao cấp lớn nhất Việt Nam, và luôn có trách nhiệm kiến tạo không gian sống hiện đại, đáp ứng cao nhất nhu cầu an cư lạc nghiệp của khách hàng và phù hợp với quá trình phát triển đô thị. Tiếp nối thành công từ dự án đầu tay mang thương hiệu The EverRich I, Phát Đạt tiếp tục đầu tư vào dự án The EverRich II tại phường Phú Thuận – quận 7, TP.HCM. Chính thức khởi công từ tháng 01/2010, The EverRich II đang trong giai đoạn hoàn thành móng cọc và hoàn thiện nhà mẫu, chuẩn bị đón khách tham quan vào tháng 09/2010. Đây là dự án khu căn hộ cao tầng và trung tâm thương mại có quy mô lớn trên diện tích đất 11,25 ha, với tổng số vốn đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 5.800 tỷ đồng. Thời gian thực hiện và hoàn thành dự án này từ 5 đến 7 năm. Ngoài ra, Phát Đạt còn nhiều dự án khác như The EverRich III, The EverRich IV… với mức lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn.

The EverRich II có kiến trúc độc đáo lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam, với mật độ xây dựng chỉ 23,6%, nội thất hoàn mỹ, khoảng xanh rộng lớn với công viên cây xanh 3,3 ha nằm bên trong tòa nhà… The EverRich II còn cung cấp cho cư dân đầy đủ tiện ích khác như: khu thương mại, trường học, y tế, ngân hàng, nhà hàng, spa, phòng tập thể dục… Đặc biệt nhất là dự án nằm cạnh Sông Sài Gòn và công viên Mũi Đèn Đỏ có diện tích khoảng 110 ha, được quy hoạch là Khu sân gold, Khu sinh hoạt văn hóa thể dục thể thao và công viên cây xanh. Với những ưu điểm vượt trội, 300 căn hộ đầu tiên đã được đặt mua hết trong vòng 4 tuần. Điều này thể hiện sự tin tưởng của khách hàng dành cho thương hiệu The EverRich nói riêng và thương hiệu Phát Đạt nói chung. Từ cơ sở trên, tôi cũng như các NĐT của Phát Đạt có quyền được hy vọng cổ phiếu của Phát Đạt có thể tăng trưởng bền vững sau khi chào sàn.

*Trong số các Công ty BĐS, có thể nói Phát Đạt có giá trị vốn hóa khá lớn trên thị trường, vậy có thể nói điều này ít nhiều quyết định đến giá trị cổ phiếu của Phát Đạt?

– Phải khẳng định rằng, hiện nay Phát Đạt rất thuận lợi về nguồn vốn, không những chúng tôi được các ngân hàng tin tưởng cho vay mà còn được vay với lãi suất rất tốt. Để có được điều này, trước hết là chúng tôi đã xây dựng được uy tín trong các năm qua, và hiện nay các ngân hàng tin tưởng vào tính khả thi của các dự án mà chúng tôi đang thực hiện.

Có thể nói mỗi doanh nghiệp có những lợi thế riêng. Trong báo cáo chiến lược đầu tư năm 2010, Công ty Chứng khoán Bản Việt, đơn vị Phát Đạt chọn để tư vấn niêm yết, nhấn mạnh rằng những doanh nghiệp BĐS chuẩn bị được quỹ đất tốt sẽ có khả năng bứt phá trên thị trường chứng khoán. Và nếu nhìn vào quỹ đất, thì ít có doanh nghiệp nào có quỹ đất lớn như Phát Đạt. Hiện nay chúng tôi có trên 40 ha đất sạch ở TPHCM, đặc biệt ở khu vực quận 7 là trên 20 ha “đất sạch” để xây dựng hơn 6.500 căn hộ, 14 ha ở Nhà Bè xây dựng 4.800 căn hộ nữa… Trong quy hoạch cho phép ở quận 7 và Nhà Bè, các dự án của Phát Đạt đều được phê duyệt là dự án nhà cao tầng và cao cấp. Đây là lợi thế rất lớn của Phát Đạt. Nói tóm lại, đối với công ty bất động sản, chúng ta không nên quan tâm đến vốn công ty đó bao nhiêu mà cần quan tâm đến lợi nhuận của công ty đó so với vốn như thế nào, có bao nhiêu quỹ đất, quỹ đất được phép đầu tư làm gì và khả năng sinh lợi như thế nào.

*Hiện nay, huy động vốn để xây dựng các dự án của các công ty BĐS không phải dễ dàng. Vậy Phát Đạt có tránh khỏi khó khăn chung này không?

– Về huy động vốn, Phát Đạt có rất nhiều kênh khác nhau. Trước tiên, chúng tôi có thể huy động vốn thông qua hình thức phát hành trái phiếu của từng dự án. Trái chủ sẽ đồng thời là khách hàng tiềm năng cho đầu ra của các dự án. Chúng tôi vừa phát hành thành công 500 tỉ đồng từ kênh này. Thứ hai là chúng tôi sử dụng vốn vay trung và dài hạn của ngân hàng. Mặc dù tín dụng cho BĐS hiện đang khó khăn về điều kiện vay vốn, nhưng với những dự án có triển vọng về đầu ra, có tiến độ thi công bảo đảm, có chiến lược kinh doanh tốt như của Phát Đạt, thì nhiều ngân hàng lớn trong nước vẫn cam kết tài trợ đủ vốn để công ty triển khai dự án.

Cụ thể như dự án The Everich II mà chúng tôi đang xây dựng đã được Ngân hàng Đông Á cam kết tài trợ 100% vốn đảm bảo thanh toán đúng tiến độ cho nhà thầu. Nguồn thứ ba là từ khách hàng mua căn hộ, khi chúng tôi thi công xong móng cọc của dự án The EverRich II thì đầu tháng 07/2010 bắt đầu đưa căn hộ vào kinh doanh, hiện nay đã có nhiều khách hàng đặt mua sản phẩm. Số tiền thu được từ khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ thanh toán theo tiến độ xây dựng của chủ đầu tư là nguồn vốn không nhỏ, đủ để chúng tôi tiếp tục việc xây dựng hoàn thiện The EverRich II và triển khai các dự án khác.

Phối cảnh Dự án căn hộ cao tầng và trung tâm thương mại The EverRich II

*Trước những diễn biến chưa khả quan của thị trường BĐS mà giá cổ phiếu BĐS tăng thì điều đầu tiên NĐT cần quan tâm trước khi lựa chọn cho mình một mã cổ phiếu là kiểm tra lại những con số tài chính của Công ty. Quan niệm của ông về chuyện này thế nào?

– Năm 2009, do tác động của suy giảm kinh tế, thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, tác động không nhỏ đến hiệu quả của các công ty kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy vậy, là một trong những công ty hoạt động đầu tư hiệu quả, Phát Đạt đã vững vàng vượt qua sóng gió, thực hiện đúng phương châm “Chỉ tập trung đầu tư phát triển đúng ngành nghề, đúng lĩnh vực, đúng chuyên môn”. Điều đó đã giúp Phát Đạt tránh được những khó khăn chung của thị trường và còn đạt được kết quả khá khả quan như năm 2009 doanh thu đạt được là 491,9 tỷ đồng (tăng 5,46 lần so với kế hoạch đề ra), lợi nhuận sau thuế là 146,48 tỷ đồng (tăng 9,76 lần so với kế hoạch). Với kết quả kinh doanh khá cao như vậy và tiềm lực hiện có, trong năm 2010, Phát Đạt dự kiến sẽ chia cổ tức bằng tiền mặt cho cổ đông ở mức khoảng 20%/năm. Đây là mức cổ tức được các nhà đầu tư đánh giá là khá cao so với các công ty cùng lĩnh vực, nhất là trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.  

*Nhiều NĐT BĐS cho rằng, hiện nay là thời điểm tốt cho việc mua đất để dành. Song cũng có không ít ý kiến khác, như hiện tại cổ phiếu của các Công ty BĐS tăng mạnh, cho nên đầu tư cổ phiếu BĐS có lợi hơn. Nếu đặt mình là NĐT, ông chọn phương án kinh doanh nào?

– Kinh doanh BĐS có yếu tố đột biến. Việc sở hữu dự án BĐS vốn rất khó khăn, phát triển dự án thường kéo dài, do vậy “điểm rơi” lợi nhuận thường tập trung vào giai đoạn cuối, sau khi đã triển khai dự án được nhiều năm, khi sản phẩm được bán trên thị trường. Giai đoạn này tính đột biến về lợi nhuận được thể hiện rõ, tăng trưởng với tốc độ rất cao so với những ngành khác và là đối tượng săn lùng của các NĐT. Tính đầu cơ của các sản phẩm BĐS tạo nên những đột biến đối với giá trị và lợi nhuận của các Công ty kinh doanh trong lĩnh vực này. Chu kỳ đầu cơ của BĐS thường gắn với giai đoạn nới lỏng tín dụng và dòng tiền dồi dào từ thị trường chứng khoán.

Một đặc thù khác, tài sản của các Công ty BĐS ở dạng tiềm ẩn. Giá trị đất không được thể hiện đầy đủ trên cân đối kế toán. Nhiều Công ty có lợi thế đặc biệt trong việc tiếp nhận quỹ đất giá vốn thấp, do vậy vốn hóa thị trường đôi khi chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của các Công ty này. Cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư khi thị trường BĐS nhìn nhận đúng giá trị tài sản của doanh nghiệp.

Vậy các cơ hội từ tăng giá đất đều được phản ánh tương đối vào giá cổ phiếu theo lô – gíc: Giá đất tăng – giá trị tài sản là “đất sạch” dưới dạng hàng tồn kho tăng – lợi nhuận từ kinh doanh BĐS tăng – giá cổ phiếu tăng. Với hàng chục Công ty BĐS hiện đang niêm yết, NĐT luôn có nhiều lựa chọn phù hợp cho mỗi giai đoạn phát triển của thị trường. Điều quan trọng hơn, so với mua đất truyền thống, lợi thế của đầu tư cổ phiếu BĐS phù hợp với mọi quy mô, giao dịch đơn giản, thực hiện nhanh chóng, thông tin về giá và giao dịch minh bạch, các mức phí và thuế thấp. Khả năng dùng đòn bẩy tài chính dễ dàng với tỷ lệ vay tốt. Có những Công ty BĐS có giá trị tiềm ẩn được đánh giá thấp nhưng thực tế có thể tăng trưởng nhiều lần trong năm, mang lại lợi nhuận cao. Thế nên thay vì tự tìm hiểu, thực hiện tất cả các thủ tục mua bán một BĐS, NĐT có thể mua một phần của Công ty BĐS và để các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp tìm kiếm, tích lũy BĐS, phát triển dự án và kinh doanh thay cho mình. Điều này cắt nghĩa vì sao cổ phiếu dòng BĐS hấp dẫn đến thế.

QUỲNH VŨ thực hiện (Nguồn: Báo Doanh Nhân Sài Gòn, số 104 (4 – 10/08/2010))