“Cố gắng thấy những gì người khác không thấy… thì mới thắng”

Với những thay đổi về mặt chính sách trong năm qua cũng như dự báo về cung cầu thị trường trong thời gian tới, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) kiên định trong chiến lược phát triển kinh doanh của mình.

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản năm 2019 – Cái nhìn của người trong cuộc” chiều ngày 11/01/2019, ông Bùi Quang Anh Vũ – Phó Tổng Giám Đốc phụ trách Đầu tư PDR chia sẻ nhiều thông tin gửi đến nhà đầu tư.

Trung thành với phân khúc trung – cao cấp tại TP.HCM

Trong chiến lược phát triển của PDR, đối với khu vực tại TP.HCM, PDR chủ trương tham gia vào chương trình chỉnh trang đô thị của thành phố để cải tạo các chung cư cũ. Đồng thời, PDR tiếp tục theo đuổi dòng sản phẩm thuộc phân khúc trung, cao cấp.

Trước thắc mắc của nhà đầu tư liệu việc cải tạo chung cư cũ có gặp khó khăn gì không, ông Vũ đã dẫn ra một vài ví dụ. Cụ thể, để thực hiện cải tạo chung cư cũ phải đáp ứng một số điều kiện như chung cư phải thuộc loại D và xây dựng trước năm 1975. Đối với chung cư loại C mà cũ thì nhà nhà đầu tư phải đi bồi thường giải phóng mặt bằng.

Ông Vũ cho rằng, vấn đề khó khăn nhất đối với cải tạo chung cư nói riêng và làm bất động sản nói chung là vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.“Thậm chí với loại D trong việc đền bù giải phóng mặt bằng cũng là vấn đề rất khó khăn. Thương lượng một nhưng với nhiều người cùng một lúc rất là khó. Chỉ với chung cư gần như sắp sập rồi, chúng ta mới cưỡng chế được”.

Tuy vậy, bên cạnh mục tiêu xã hội thì khi nói về mục tiêu kinh tế, tỷ suất bồi hoàn của những dự án cải tạo chung cư cũ vào khoảng 20%. Đây có thể lý giải cho câu nói “những gì khó có cái hay của nó” của ông Vũ.

Ngoài ra, PDR cũng tham gia vào một số dự án đối tác công tư để có các quỹ đất khác trong trung và dài hạn. Trong năm 2019, PDR sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý cho các dự án BT, riêng các dự án đã ký hợp đồng thì tiếp tục triển khai.

Ngày 28/12/2018, Thủ tướng Chính phủ ra Nghị quyết liên quan đến việc ký kết các hợp đồng BT phần nào thúc đẩy các dự án. Mặt khác, PDR cũng kỳ vọng khi nghị định liên quan đến việc sử dụng tài sản công để thanh toán các hợp đồng BT được thông qua thì mọi pháp lý sẽ được rõ ràng, các bước đi của dự án BT được phát triển.

Phối cảnh dự án BT Trung tâm Thể dục Thể thao Phan Đình Phùng (số 8 Võ Văn Tần, Quận 3)

“Cố gắng thấy những gì người khác không thấy… thì mới thắng”

Ngoài việc trung thành với phân khúc trung – cao cấp tại TP.HCM, PDR chủ trương làm các khu đô thị, khu dân cư tại những thành phố có tiềm năng phát triển, mang lại lợi nhuận nhanh và cao, thiêng nhiều về sản phẩm đất nền, phù hợp với nhu cầu của người dân địa phương. Quãng Ngãi, Bình Định, Phú Quốc là 3 khu vực nằm trong chiến lược phát triển của PDR trong thời gian tới. Công ty sẽ phát triển quỹ đất thông qua hình thức đấu giá hoặc mua lại của người dân.

Hầu hết các sản phẩm được tung ra trong năm nay có lượng hấp thụ cao, đạt khoảng 86% đối với phân khúc đất nền. Ông Bùi Quang Anh Vũ chia sẻ: “Bản thân doanh nghiệp chúng tôi cũng rút nhiều kinh nghiệm trong quá khứ để canh thời điểm bung ra lô hàng, làm sao đến đợt 2, đợt 3 tiêu thụ được ngay. Ở dự án đất nền tại Quảng Ngãi, một vị trí đã có ba người đăng ký và khi bán chúng tôi sẽ trao số đỏ nhằm tạo sự yên tâm cho khách hàng. Khi đó tỷ lệ hấp thụ tăng và lượng tồn kho sẽ giảm”.

Có nhiều ý kiến cho rằng, việc tìm đến các thị trường tỉnh lẻ như Quãng Ngãi, Bình Định có chút rủi ro bởi không có quá nhiều thông tin tại những khu vực này. Ông Vũ cũng thừa nhận là nhiều người chưa có thông tin. Tuy nhiên, ông cũng nói thêm “chính vì chưa có thông tin nên người ta chưa tìm tới, mình mới thắng. Chúng ta cố gắng thấy những gì người khác không thấy thì chúng ta thắng. Để làm được điều đó cực kỳ khó”.

Trước những ý kiến về việc phát triển bất động sản tại thành phố lớn và tỉnh lẻ, ông Vũ cũng đưa ra nhiều cơ sở để thấy rằng, “TP.HCM có những vị trí đẹp và không đẹp. Những tỉnh lẻ cũng vậy, có những vị trí không đẹp nhưng cũng có những vị trí rất đắc địa. Vấn đề là chúng ta làm ở vị trí nào, chứ đừng phân biệt tỉnh lẻ hay thành phố”.

Theo đó, ông Vũ khẳng định dự án Bàu Cả nằm ngay vị trí trung tâm thành phố Quãng Ngãi – nơi đã hình thành nên sức sống, tiện ích và các yếu tố về mặt xã hội nên sẽ thu hút người dân về đó ở. Mặc dù chưa thể công bố con số lợi nhuận chính xác từ dự án này nhưng Phó Tổng Giám đốc PDR hé lộ tỷ suất lợi nhuận của Bàu Cả hiện rất cao, có những vị trí bán được 36 – 38 triệu đồng/m2. Theo kế hoạch, PDR sẽ cho ra hai dự án tại Quảng Ngãi và Bình Định trong năm 2019.

Phối cảnh dự án Khu dân cư Phát Đạt – Bàu Cả (Quảng Ngãi)

Nhìn từ một khía cạnh khác, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay ở mức 37.5% và dự kiến tăng lên 45% vào năm 2020. Tỷ lệ này thuộc hàng thấp so với các nước trên thế giới nhưng tốc độ đô thị hóa lại thuộc hàng cao nhất thế giới. Con số này gợi mở các nhà phát triển bất động sản thay vì tập trung ở các thị trường như Hà Nội và TP.HCM – những thị trường đã tương đối bão hòa nên chuyển sang các thị trường lân cận có mức GDP trên đầu người cao, còn rất nhiều cơ hội để tăng tỷ lệ đô thị hóa. Ông Nguyễn Nhật Cường – Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Phân tích CTCP Chứng khoán Ngân hàng Công thương Việt Nam (HOSE: CTS) cho rằng “các doanh nghiệp đi được theo hướng này sẽ bán hàng rất tốt”.

Vốn đầu tư có gặp khó khăn?

Trong điều kiện tín dụng bị thắt chặt như hiện nay, nhiều nhà đầu tư quan ngại liệu PDR có gặp khó khăn trong vấn đề huy động vốn đầu tư dư án. Một số ý kiến cho biết nhiều công ty trong ngành đã huy động vốn từ nguồn trái phiếu.

Phía PDR cho biết, về mặt hình thức việc huy động vốn có khó khăn nhưng về thực tiễn, nếu dự án có vị trí tốt, đã hoàn thiện về pháp lý thì việc huy động vốn không khó.

Với vai trò là đơn vị cung cấp vốn, quan điểm của CTS “xem xét chặt chẽ tín dụng không có nghĩa là chặn cửa tín dụng đối với tất cả các dự án bất động sản, chúng tôi vẫn chào đón những dự án đã hoàn tất về pháp lý, có phương án kinh doanh hiệu quả và có vị trí tốt”, đại diện TCS cho hay.

Hiện PDR chưa có kế hoạch tăng vốn cụ thể, Công ty sẽ xin ý kiến của cổ đông và tùy theo chiến lược cũng như tình hình cụ thể mới quyết định có tăng vốn hay không. Kết quả kinh doanh năm 2018 của PDR “trọn vẹn” kế hoạch với 2,000 tỷ đồng doanh thu và 640 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Theo đó, cổ tức 2018 dự kiến 20% và kế hoạch 2019 lãi trước thuế 950 tỷ đồng.

Nguồn Vietstock