Nợ vay ngành bất động sản Việt Nam hiện nay ra sao?

Sau sự kiện Evergrande ngày 20/09 vừa qua, diễn biến thị trường gần đây ghi nhận nhiều sự quan tâm về tình hình sức khoẻ tài chính của các Doanh nghiệp Bất động sản tại Việt Nam. Điểm qua một vài “ông lớn” nổi trội trong ngành.

Theo thống kê, 19 doanh nghiệp BĐS nhà ở có tổng nợ vay tại ngày 30/6 là 113.539 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm, hầu hết chỉ số nợ vay từ các doanh nghiệp này đều đang nằm ở mức cho phép, và trung bình tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu chỉ nằm ở mức 0.52;

Nguồn: NDH

Tính đến hết quý 2 năm 2021, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (HoSE: PDR) có nợ ngắn hạn chỉ còn ở mức 483 tỷ đồng, giảm 66%, tương ứng 930 tỷ đồng từ nguồn vay ngân hàng, trái phiếu và vay bên khác, là doanh nghiệp BĐS có mức nợ thấp nhất trong nhóm VN30. Cũng theo dữ liệu từ BCTC của doanh nghiệp và thông tin tổng hợp từ Công ty chứng khoán Mirae Asset, tính đến hết quý 2, PDR chỉ có khoảng 1,381 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và dài hạn. Với tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ thấp và không có dấu hiệu “phình to” trong tương lai gần, doanh thu tăng trưởng mạnh trong các năm, dự phóng PDR sẽ ghi nhận 5,147 tỷ đồng doanh thu (+31.6% YoY) và 2,061 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (+68.9% YoY) trong năm 2021. Doanh nghiệp cho biết thêm việc triển khai chiến lược nợ từ ngắn hạn sang dài hạn với các mức ưu đãi về lãi suất sẽ giúp Công ty đạt hiệu quả cao trong các hoạt động đầu tư trong tương lai.

Biểu đồ vay nợ và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ
Nguồn: BCTC của Công ty, Mirae Asset Vietnam Research tính toán

Xét về Chỉ số rủi ro Z-score
Trong nhóm các công ty BĐS lớn trên sàn, PDR có chỉ số rủi ro Z-score ở mức 2.79 được đánh giá là mức lý tưởng.

Chỉ số Z-score của các công ty BĐS
Nguồn: BCTC của công ty, Mirae Asset Vietnam Research tính toán

Xét về chỉ số ROE và ROA

Biểu đồ thể hiện ROE và ROA
Nguồn: Mirae Asset Vietnam Research dự phóng và tổng hợp

Theo chia sẻ từ phía Doanh nghiệp, dòng tiền từ hoạt động sản xuất liên tục tăng trưởng dương mạnh mẽ trong nhiều năm liền, và đạt hơn 4,300 tỷ đồng trong năm 2020. Cũng trong năm này, lượng tiền mặt của PDR suy giảm mạnh khi phải chi gần 3,800 tỷ đồng cho hoạt động thâu tóm quỹ đất. Nhờ vào dòng tiền ổn định và tăng trưởng mạnh, PDR có hệ số thanh toán thuộc nhóm tốt nhất trong các công ty BĐS trên sàn. Hệ số khả năng thanh toán nợ hiện tại ở mức 2.8 lần (so với trung bình ngành chỉ 2.1 lần), và hệ số EBITDA / nợ ngắn hạn ở mức 3.7 lần (cao nhất trong nhóm và cao hơn trung bình ngành gấp 3 lần).

Chỉ số thanh toán nợ của các công ty BĐS
Nguồn: BCTC của Công ty, Mirae Asset Vietnam Research tính toán

Xem xét về chỉ số tài chính của các Doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện nay, có thể thấy các chỉ số tài chính vẫn đang ở mức thấp; trong khi với Evergrande, họ đã có hệ số nợ vay và nợ phải trả cao hơn “lằn ranh đỏ”, đồng thời nợ đến hạn trả khá cao. Tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp BĐS nhà ở tại Việt Nam nhìn chung vẫn ở mức cho phép. Và theo nhận định bước đầu của Chứng khoán Maybank Kim Eng (MBKE), việc so sánh câu chuyện của Evergrande với một số doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh tương đồng tại Việt Nam là không thật sự phù hợp. Báo cáo chỉ ra một trong những khác biệt có thể thấy rõ nhất (cũng là vấn đề nghiêm trọng nhất của Evergrande) là tỷ lệ nợ vay của tập đoàn này ở một mức rất cao, cao hơn hẳn so với tất cả các doanh nghiệp BĐS hiện nay tại Việt Nam.

Theo báo cáo gần đây từ công ty VNDIRECT cho thấy, có 3 yếu tố thúc đẩy nhu cầu BĐS nhà ở trong nửa cuối 2021 và năm 2022. Thứ nhất, thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành BĐS trong nửa cuối 2021 và năm 2022 với việc tốc độ triển khai tiêm chủng đang tăng lên nhanh chóng, giúp đẩy nhanh quá trình mở cửa trở lại của nền kinh tế thế giới trong nửa cuối năm 2021. Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà. Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2 – 9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. Thứ ba, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng trong tương lai. Với các chỉ số về tài chính ổn định và tiềm năng khả quan từ thị trường thì sự việc diễn biến đối với Evergrande được đánh giá là khó có khả năng xảy ra tại Việt Nam và cũng không tác động đến thị trường BĐS trong nước đang trên đà tăng trưởng ổn định.